【基本信息】

1.裁判书字号北京市第三中级人民法院（2018）京03民终3556号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（反诉被告、上诉人）：俞某某、张某某

被告（反诉原告、被上诉人）：王某某第三人（被上诉人）：某房地产经纪有限公司（以下简称某置业公司）

【基本案情】

2016年12月16日，在某置业公司所提供的居间服务下，俞某某、张某某作为出卖人与买受人王某某签订了北京市存量房屋买卖合同以及补充协议。双方约定：王某某以总价1060万元购买俞某某、张某某名下涉诉房屋，该房屋面积为230.21平方米。房屋买卖合同以及补充协议对交易定金、付款方式、过户时间、房产产权现状、税费承担、违约责任等进行了明确约定。双方同时约定，购买涉诉房屋的定金为100万元，王某某于签约当日支付45万元，剩余55万元不晚于2016年12月19日支付；首付款（不含定金）为510万元，由王某某分两笔支付，于2017年6月30日前支付210万元用于俞某某、张某某偿还银行贷款；办理存量房自用交易资金监管时，存入监管账户300万元；尾款450万元以商业贷款方式支付。另约定双方于购房合同签订之日起270日内办理产权转移手续。王某某依照约定于2016年12月16日，12月18日分两次共计向俞某某、张某某支付了定金100万元。2017年3月22日，北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，该文件明确：连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税，是指按工资、薪金所得缴税的纳税人，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税。按照某置业公司所进行的核验结果显示，王某某在本市的购房资格审查未校验通过，原因为未连续5年缴纳个人所得税。

2017年6月15日王某某向俞某某、张某某发出解除合同通知书，通知俞某某、张某某解除购房合同，并要求俞某某、张某某于接到通知后3日内办理解约手续并退还购房定金。后双方因合同履行问题发生争议。

【案件焦点】

1. 涉诉房屋买卖合同的解除问题；

2.涉诉房屋合同解除后，后续事项的处理问题。

【裁判要旨】

北京市顺义区人民法院经审理认为：本案中，在某置业公司所提供的居间服务下，俞某某、张某某作为出卖人与买受人王某某签订了北京市存量房屋买卖合同以及补充协议。双方所签买卖合同、补充协议等系合同当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉诉房屋买卖合同系因合同订立后住房限购政策的实施，王某某不具备购房资质导致其无法继续购买涉诉房屋进而致使合同目的无法实现，合同无法继续履行。

从《合同法》的上述规定可以看出，解除权作为形成权，不需征得对方的同意，仅凭单方的意思表示就可以产生预期的法律后果。按照合同解除权属于简单形成权的理论，其行使应不以诉讼为必要，即依当事人一方意思表示可以产生解除的法律效果。解除权人应当以通知方式解除合同，解除合同通知送达之日即为合同解除之日。本案涉诉房屋买卖合同无法继续履行，属于不可归责于双方当事人的原因，双方当事人均享有合同解除权。在庭审中，王某某虽主张其在2017年6月15日向俞某某、张某某发出解除合同的通知，但俞某某、张某某并未收到该通知。

另，在法院于2017年8月1日组织双方谈话时，俞某某、张某某变更诉讼请求，明确提出要求解除涉诉房屋买卖合同。法院当庭将俞某某、张某某的变更诉讼请求申请书送达给了王某某。王某某当日提出反诉，要求解除涉诉房屋买卖合同。双方均明确提出解除涉诉房屋买卖合同，但双方对解除时间有争议。根据上述《合同法》关于合同解除权的相关规定和相关理论，法院认为解除权人直接向法院提起诉讼行使解除权，法院一经确认合同解除，则解除的效力应当自载有解除请求的起诉状送达合同相对方时，发生合同解除的效力。

据此结合本案事实，法院认定涉诉房屋买卖合同及相关补充协议于2017年8月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据庭审查明的事实，本案涉诉合同系因合同订立后住房限购政策的实施，王某某不具备购房资质而导致合同目的无法实现而致解除。合同无法继续履行，属于不可归责于双方当事人的原因，并非王某某恶意违约。故此，俞某某、张某某应当将涉诉定金100万元退还给王某某。法院对俞某某、张某某在本案中所提出的要求依法判决认定王某某违约，其不需向王某某返还定金100万元的诉讼请求不予支持。因涉诉合同的解除并非系俞某某、张某某的原因，其也不存在违约行为，故此法院对王某某所主张的要求俞某某、张某某支付100万元定金相应利息的反诉请求不予支持。北京市顺义区人民法院依据《合同法》第8条、第9条、第10条、第32条、第44条、第60条、第93条、第94条、第96条、第97条之规定，判决如下：

一、确认俞某某、张某某与王某某之间就涉诉房屋所达成的北京市存量房屋买卖合同以及补充协议于2017年8月1日解除；

二、俞某某、张某某于本判决生效之日起七日内向王某某返还房屋定金100万元；

三、驳回俞某某、张某某的其他诉讼请求；四、驳回王某某的其他反诉请求。俞某某、张某某不服一审判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理同意一审法院裁判意见。依照《民事诉讼法》第170条第1款第1项的规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。

【适用解析】

当事人可以以向对方发送解除通知的方式解除合同，也可以直接以提起诉讼或仲裁方式解除合同。对于后者而言，合同解除的时点应当如何认定，在此前的司法实践中存在争议。一种观点认为，合同解除时间应为法院判决生效之日。例如（2017）最高法民终722号中，法院认定“×公司起诉请求解除合同符合法定解除条件，据此本院以判决的方式判令案涉两协议予以解除，系人民法院行使公权力对于当事人私领域的商事交易行为的判定，其解除的时间应为本判决生效之日”。

另一种观点认为，如法院或仲裁机构确认合同解除的，则合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。最高院民二庭第七次法官会议纪要持此观点。《九民会议纪要（征求意见稿）》第48条规定“当事人直接以起诉方式解除合同，经人民法院确认原告确有解除权的，合同从起诉状副本送达对方之日起解除，当事人以未向其发出解除通知为由提出抗辩的，人民法院不予支持”（但正式稿未体现此内容）。

《民法典》明确采第二种观点，一锤定音地厘清了对该问题的争议和分歧。这一规定，是对解除权系形成权性质的重申，进一步明确了法院或仲裁机构对当事方解除行为的审查系“确认”而非“裁判”。合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或仅向将来消灭的行为，也是一种法律制度。

合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭，而合同解除时间的认定，对合同解除后违约责任的认定和相关后续问题的处理具有重要意义和作用。司法实践中，由于各种因素导致合同解除时间认定不一致的情形并不鲜见。该案涉及诉讼中合同解除时间的认定以及相关问题的处理，分析如下：

一、合同解除权的行使合同的解除制度是要解决有效成立的合同提前消灭的问题。

二、所谓合同解除的程序，是指合同解除所要经过的必要步骤。无论是合同的协商解除，还是合同的法定解除，都必须遵守法律规定的程序。只有按照法律规定的程序解除合同，其解除行为才具有法律效力。合同解除的情况比较复杂，所需条件、所经程序和所生效力不尽一致。为了便于分析，学界将合同解除类型化。一般分为协商解除和法定解除。在合同解除中，协商解除又分为协议解除和约定解除。协议解除，是当事人双方通过协商同意将合同解除的行为。

协议解除的程序与约定解除和法定解除的程序相比较，还是要简单一些。除法律和行政法规规定解除合同应当办理审批、登记手续的以外，协议解除一般只需要一方当事人发出解除合同的要约，另一方当事人予以承诺，并经双方协商一致即可以解除合同。但约定解除与法定解除的程序相对要复杂一些。合同解除的条件由法律直接加以规定者，其解除为法定解除。约定解除，是当事人以合同形式，约定为一方或双方保留解除权的解除。

根据《合同法》的有关规定，无论是约定解除，还是法定解除，都是在解除合同的条件成就时，由解除权人依法行使解除权来实现合同的解除。解除权的行使是一种单方法律行为，是解除权人单方的意思表示。解除权人只需要向当事人作出解除合同的意思表示就可以达到解除合同的效果，而无需经对方当事人承诺。

一般而言，通过行使约定解除权和法定解除权来解除合同，应当遵守以下法定程序：

（一）在合同约定或者法律规定的解除事由出现时，依法行使解除权约定解除以合同约定的解除合同事由的出现为前提，法定解除则以法律规定的解除合同事由的出现为前提。如果约定解除或者法定解除的条件没有成就，则任何一方当事人都不得行使解除权解除合同。

（二）解除权人必须在法定或者约定的期限内行使解除权我国《合同法》第95条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。这一规定是对当事人行使合同解除权的时间要求。它表明合同解除权的行使期限由法律规定或者由当事人协商约定。在法律规定了合同解除权的行使期限或者当事人协商约定了合同解除权的行使期限的情况下，当事人应当遵守法律的规定、恪守合同的约定，在确定的期限内行使解除权，依法解除合同。如果期限届满当事人仍不行使解除权解除合同，则其解除权消灭，当事人应当继续履行合同，不得再以同样的理由解除合同。《民法典》第564条规定合同解除权行使的期限为一年。

（三）解除权人在解除合同时，应当通知对方当事人通知对方当事人，是解除权人的一项义务，也是合同解除的必经程序。通知原则上应该采取书面形式。解除合同的通知在到达对方当事人时生效，合同自通知到达对方时解除。对方当事人对解除合同有异议时，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

（四）法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，必须办理有关批准、登记手续，合同的解除才发生法律效力。否则，合同的解除不发生法律效力。

三、关于合同解除时间的认定合同解除权是形成权，形成权最大的特点是以单方意思表示即可改变权利义务关系，这个是违反意思自治的，所以一定要有一个正当性的基础，一个是约定，一个是法定。至于解除的意思表示是以什么方式到达违约方的不重要，关键是看意思表示是否到达违约方。

《合同法》第93条第2款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第96条第1款规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

从《合同法》的以上规定可以看出，解除权作为形成权，它不需征得对方的同意，仅凭单方的意思表示就可以发生预期的法律后果。因此，对于解除通知生效时间的界定十分重要，这关系到合同效力何时归于消灭的问题。在解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知到达相对人时解除，即使相对人提出异议，并请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除的效力，但只要人民法院或者仲裁机构作出合同解除的生效判决，则合同解除的时间也应溯及解除合同的通知到达相对人之时。同理，如果解除权人于通知相对人解除合同后另行提起诉讼或者仲裁请求确认合同解除的效力，合同解除的时间也应理解为通知到达相对人之时。如果解除权人直接向人民法院提起诉讼或者仲裁行使解除权，如何认定合同解除的具体时间？解除通知也可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼是解除权人意思表示的另一种表达方式，只不过不是解除权人直接通知对方解除合同，而是通过法院以向对方送达法律文书，特别是起诉状通知对方解除合同而已。在诉前未经通知程序而行使解除权的场合，如果合同解除最终被认定有效，则载有解除请求的起诉状送达被告时，发生合同解除的效力。

因此，起诉状就是解除权行使的通知。无论是直接通知还是间接通知，都是解除权人行使解除权这一意思表示的不同表现形式，且均已到达了对方，符合解除通知的条件，均应产生合同解除的法律效果。

对此，《民法典》第565条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。具体到本案中，本案涉诉房屋买卖合同无法继续履行，属于不可归责于双方当事人的原因，双方当事人均享有合同解除权。在庭审中，王某某虽主张其在2017年6月15日向俞某某、张某某发出解除合同的通知，但俞某某、张某某并未收到该通知。另，在法院2017年8月1日组织双方谈话时，俞某某、张某某变更诉讼请求，明确提出要求解除涉诉房屋买卖合同。法院当庭将俞某某、张某某的变更诉讼请求申请书送达给了王某某。王某某当日提出反诉，要求解除涉诉房屋买卖合同。双方均明确提出解除涉诉房屋买卖合同，但双方对解除时间有争议。

根据上述《合同法》关于合同解除权的相关规定和相关理论，本院认为解除权人直接向法院提起诉讼行使解除权，法院一经确认合同解除，则解除的效力应当自载有解除请求的起诉状送达合同相对方时，发生合同解除的效力。据此结合本案事实，故法院认定涉诉房屋买卖合同及相关补充协议于2017年8月1日解除。

四、参照适用《民法典》第565条关于合同解除权的行使的相关规定时应当注意的问题合同解除是司法实践中运用十分广泛的一项制度，且违约解除作为违约救济的一种方式，可以产生合同终止等法律效果，直接关系到当事人订约目的的实现，合同解除时间的认定关乎合同效力的延续与否，既存权利义务是终止抑或清算，形成权和抗辩（权）的产生与援用，辐射至物的返还请求权、不当得利返还请求权、损害赔偿请求权、附着的担保的命运以至诉讼时效。审理涉及合同解除时间认定问题的案件时，应当从以下方面进行认定和分析：解除权属于简单形成权的理论，其行使应不以诉讼为必要，即依当事人一方意思表示可以产生解除的法律效果，原则上，解除权人应当以通知方式解除合同。

在具体的审判实践中，如在诉讼前，解除权人已发出解除合同的通知，相对方有异议提起诉讼或解除权人直接起诉请求法院确认合同解除的效力，法院审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定的，解除合同通知送达之日即为合同解除之日。但解除权人未发出解除合同的通知，直接起诉或反诉要求解除合同，法院审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定的，也应当判决解除合同，为避免诉讼拖延影响当事人利益，合同解除的时间可以确定为法院传票送达时间，合同相对方有多方当事人的，以最后收到传票一方的送达时间为合同解除时间。当事人双方对合同是否解除存在争议，法院审理后认为主张解除的当事人无合同解除权，合同应当继续履行，但当事人在诉讼中均同意解除合同的，可以双方合意解除之日为合同解除之日。当事人在起诉时未提出解除的请求，但在诉讼过程中，一方当事人变更诉讼请求或对方反诉要求解除合同的，法院经审理认为合同应当解除的，可以诉讼请求通知到达对方之日为合同解除日期。

编写人：北京市顺义区人民法院张鹏飞