【基本信息】

1、裁判书字号湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初7442号民事判决书

2.案由：合同纠纷

3.当事人

原告：李某某

被告：黄某

【基本案情】

2018年5月，原告欲购买被告位于武汉市洪山区康卓新城小区7栋1单元××号房屋。在与被告商谈房屋买卖事宜时，原告是以李某的名义进行的。2018年5月12日，原告通过支付宝转账的方式向被告支付20000元。2018年5月13日，被告向原告出具收条1张，其内容为：“今收到李某康卓新城7栋1单元××房屋出售定金人民币贰万元”。经查明，李某不认识被告，未与被告商谈房屋买卖事宜，对被告出具的涉案收条不知情。

后被告未提供涉案房屋的权属证明，原告未与被告签订房屋买卖合同。原告要求被告返还购房定金20000元，但被告一直拒绝返还，原告无奈聘请律师催讨购房定金。故请求法院判令：1.判令被告返还原告购房定金20000元；2.判令被告赔偿原告律师服务费损失2000元；3.本案诉讼费由被告承担。被告黄某未到庭答辩，也未提交证据。

【案件焦点】

意向书是否属于预约合同。

【裁判要旨】

湖北省武汉市洪山区人民法院经审理认为：根据被告出具的收条以及原告的陈述，双方当事人之间不存在将来要订立房屋买卖合同的意思表示，也不具有受合同拘束的意思，双方当事人之间仅具有房屋买卖的意向，不成立房屋买卖的预约合同和房屋买卖合同（本约合同）。

双方当事人之间存在口头无名合同，其主要内容为：原告交付购房定金20000元后，双方就房屋买卖事宜进行磋商；若原告不购买涉案房屋，被告退还原告上述购房定金。双方当事人之间的口头合同合法有效。

湖北省武汉市洪山区人民法院向被告送达民事起诉状副本，应视为原告告知被告双方就房屋买卖事宜停止磋商，催告被告返还购房定金。被告应在原告催告的合理期限内返还原告购房定金。被告未在原告催告的合理期限内返还原告购房定金，构成违约，依法应承担继续履行返还原告购房定金的义务之违约责任。原告主张被告返还购房定金20000元，应当予以支持。原告主张律师服务费损失，无法定或约定依据，不应当支持。

依照《合同法》第107条、《民事诉讼法》第144条之规定，判决如下：一、被告黄某于本判决生效之日起五日内返还原告李某某购房定金20000元；二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。

【适用解析】

意向书是在民商事活动中，当事人为了订立合同进行多次谈判和反复磋商而订立的，以表达初步设想、记录协议达成程度为内容的文件，目的是更好地规划将来的谈判。意向书体现的是当事人打算订约的意愿性，其内容更灵活，形式更自由。

预约合同，是指当事人约定在将来一定期限内订立合同而达成的允诺或协议。王泽鉴先生认为：“预约，乃约定将来订立一定契约的契约，本约则为履行该预约而订立的契约，故预约亦系一种契约（债权契约），而以订立本约为其债务的内容。”预约合同是独立的债权合同，它的合同标的是在未来一定期间内订立本约合同。预约合同的独立性体现在其成立与否与本约是否成立并无关联，也在于订立预约合同的当事人互相之间存在订立本约的独立的请求权，受到法律保护。

预约合同是诺成、非要式合同，当事人只要意思表示达成一致即可使预约合同成立，不以交付标的物或其他给付为成立要件。同时预约合同不要求双方当事人采取特定的形式，书面、口头等方式所订立的合同均可成为预约合同。预约合同的概念首次出现在我国法律体系是在最高人民法院2012年5月10日颁布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。但该规定仅针对一方不履行在未来订立本约合同之义务时对另外一方的救济，并未详细规定预约合同的定义、内容、效力等。此外，需要说明的是，该条规定以列举的方式展现预约合同在具体实践中的表现形式，例如认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等，而没有对生活中意向书的多种性质进行详细区分。关于该条规定的适用，实践中对意向书是否属于预约合同的判断亦存在争议——有观点认为依据该规定，意向书被法定列举为预约合同的一种，那么，意向书的性质理应为预约合同；亦有观点认为，该条规定中的意向书应取狭义概念理解，即只有满足一定条件的意向书才能被认定为预约合同。

2020年5月28日，《民法典》由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议通过。《民法典》在合同编第495条明确规定了预约合同制度，即“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”。这也意味着预约合同制度由买卖合同司法解释上升到《民法典》的地位。但与最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条之规定不同的是，《民法典》列举了预约合同的几种日常表现形式，如认购书、订购书、预订书，而将意向书、备忘录等不再列举。本文认为，这并不是表示生活中的意向书一概不是预约合同，相反，《民法典》是在用更审慎的态度来看待意向书是否属于预约合同的问题，更符合具体问题具体分析的原则，更解决了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条引发的关于意向书究竟是否应当认定为预约合同的争议。

《民法典》合同编第495条的规定既将预约合同的法理地位从司法解释提升到法律层面，又避免了此前规定造成的争议。其虽没有解决意向书究竟是否属于预约合同的问题，但解决了意向书是否一概被认定为预约合同的争议。可以预见，预约合同制度在《民法典》之后的适用将会更加明晰、准确，但关于意向书是否属于预约合同的问题，仍需我们多加判断，下面将具体从意向书和预约合同的区别及意向书认定为预约合同的构成要件两方面，对司法实践中意向书是否属于预约合同的问题详做说明。

一、意向书和预约合同的区别意向书在实践中常常被看作预约合同的一种，最高院买卖合同司法解释第2条的规定亦将意向书作为预约合同的表现形式之一列举。但正如前文所说，生活中的意向书多种多样，性质也不一而同，本文认为意向书与预约合同存在诸多区别，司法实践中应当将意向书的性质进行详细区分。意向书与预约合同的区别主要有：

第一，法律性质不同。预约合同是合同的一种，具有合同的一切特征，例如：预约合同的签订是一种法律行为，其主体是平等主体的自然人、法人和其他组织，以设立、变更和终止民事权利义务关系为宗旨，以在未来某时间签订本约合同为权利义务等。而意向书并非严格正式的法律文件，其所表达的意思并不明确。

第二，内容不同。预约合同的内容一定对当事人、未来订立本约合同的意思表示、受合同约束的意思表示以及本约合同的类型及性质进行了明确约定。不论是最高院买卖合同司法解释第2条，还是《民法典》合同编第495条，均对预约合同的内容进行了限定，即“当事人约定在将来一定期限内订立合同”，可见，预约合同的内容是明确的、法定的。而意向书有时只是表达当事人之间有将来订立合同的一种意图，仅仅有当事人以及简单的合同磋商过程的记录，但当事人并不希望受其约束，在措辞上也倾向于谨慎和保守，也可能包含有一些本合同的主要条件，但往往没有当事人明确订立本合同的意思表示，其内容比较随意、灵活。事实上，意向书的内容往往决定了意向书的性质究竟能否被认定为预约合同。

第三，效力不同。预约合同是法定合同的一种，当事人均会受到预约合同中意思表示的拘束，如果一方违背了预约合同的约定，则必须承担合同中事先约定的违约责任或者按照《合同法》的规定承担违约责任。此次《民法典》亦在合同编第495条明确规定了当事人一方不履行预约合同则需承担违反预约合同的违约责任。而意向书的效力充其量仅在一定程度上构成继续谈判的基础，不会对当事人的实体权利、义务产生直接的影响，双方当事人不受其约束，在当事人之间也不能产生订约的效力。意向书没有法律约束力，故而违反它也不会产生像违反预约合同一样的违约责任。

在本案中，原告欲购买被告位于武汉市洪山区康卓新城小区7栋1单元××号房屋，以他人名义与被告商谈房屋买卖事宜。原告向被告支付20000元定金后，被告向原告出具写有“今收到李某康卓新城7栋1单元××房屋出售定金人民币贰万元”的收条一张。从被告出具的收条以及原告的陈述可以看出，原被告之间存在口头无名合同，主要内容为：原告向被告交付购房定金20000元后，双方就房屋买卖事宜进行磋商；若原告不购买涉案房屋，被告退还原告上述购房定金。双方之间并不存在将来要订立房屋买卖合同的意思表示，也不具有受合同拘束的意思。原、被告之间仅具有继续商谈房屋买卖的意向，不成立房屋买卖的预约合同和房屋买卖合同。原告向被告交纳的定金仅具有保障磋商继续进行的作用，而不具有担保原、被告未来签订买卖合同的作用。故原告告知被告双方就房屋买卖事宜停止磋商，只能催告被告返还购房订金，而不能依据被告违反预约合同主张双倍返还购房定，

二、意向书成为预约合同的构成要件

在司法实务中，要判断非法律正式文件的意向书是否为预约合同，应当从预约合同的成立要件出发。预约合同的成立是指当事人就未来某时订立本约合同在意思表示上达成一致并愿受其约束而订立协议的法律事实，因此，意向书认定为预约合同的构成要件主要有：（1）订立主体必须是两个或者两个以上互负权利义务关系的主体，且与本约的订约主体应当一致。（2）当事人共同意思表示，即当事人在意向书中不仅是简单记录，最重要的是要明确约定未来某一期间订立本约合同。（3）意向书的标的为履行未来订立本约合同的行为。（4）权利义务内容明确具体，从鼓励交易和合同自由的角度出发，只要当事人有受约束、约定在将来订立本约合同的意思表示，其权利义务内容便是明确具体的。

本案双方当事人之间之所以不成立购房预约合同，就在于双方之间仅具有继续商谈房屋买卖的意向，并不存在将来要订立房屋买卖合同的意思表示，也不具有受合同拘束的意思，不满足预约合同的成立要件。因此，在今后的审判实务中，法院对当事人之间形成的意向书的性质，不能武断地认为意向书就是预约合同，而应根据意向书的内容、形式加以判断，仅在意向书符合预约合同成立要件时，才能将意向书认定为预约合同，从而适用预约合同的相关规定。这亦更符合《民法典》关于预约合同制度的立法精神。

编写人：湖北省武汉市洪山区人民法院王点

——廖某某诉某房地产开发有限公司扶绥分公司等债权人撤销权案

【基本信息】

1. 裁判书字号广西壮族自治区崇左市中级人民法院（2020）桂14民终561号民事判决书

2. 案由：债权人撤销权纠纷

3. 当事人

原告（上诉人）：廖某某

被告（被上诉人）：某房地产开发有限公司扶绥分公司（以下简称某扶绥分公司）、某房地产开发有限公司（以下简称某公司）、王某某、梁某某

【基本案情】

2016年，廖某某与某扶绥分公司签订水电承包合同书及附属工程合同书，合同约定由廖某某完成工程建设。2016年5月6日，某扶绥分公司与廖某某签订担保协议，约定因某扶绥分公司资金紧张，需廖某某垫资完成水电工程、附属工程且由其代某扶绥分公司垫付部分税款及其他借款，具体数额待还款时双方据实确认清算。2017年9月19日，某扶绥分公司与廖某某签订《以房抵工程款协议书》，确定某扶绥分公司尚欠廖某某垫资承建的中立东源商住楼工程款900多万元。2018年12月底，某扶绥分公司根据2016年5月8日与王某某签订的四份房屋买卖合同，将名下中立东源商住楼二层201号、202号，三层301号、302号四间商铺办理过户到王某某名下，2019年1月7日至9日间，王某某向某扶绥分公司先后支付总计8419520元购房款。据查，王某某为某公司原股东梁某某妻子，其800多万元购房款全部来自丈夫梁某某。梁某某2016年5月20日将其80%某公司的股份无偿转让给另一股东，据传之后其仍为某公司控制人。而王某某购房款转入某扶绥分公司的银行账户后一两天内即被公司法定代表人何某军转到自己的银行账户，再于当天转到梁某勇账户，根据银行资料，梁某勇当时不到21岁。

2019年4月15日，因某扶绥分公司迟迟未支付903万元工程欠款及利息，廖某某将某扶绥分公司诉至法院请求偿还欠款。诉讼过程中，廖某某发现某扶绥分公司无可供保全的财产，遂提起针对上述2016年签订的四份房屋买卖合同的债权人撤销权诉讼。另查明，中立扶绥买卖涉案商铺时未缴纳土地增值税。

【案件焦点】

某公司是否存在以出卖名义恶意转移涉案商铺给王某某的行为。

【裁判要旨】

一审扶绥县人民法院经审理认为：根据《合同法》第74条规定，债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。因此，债权人行使撤销权应当符合撤销权构成要件。

本案中，2016年王某某与某扶绥分公司签订商铺买卖合同，双方签订的商铺买卖合同约定交易单价为4000元/平方米，该价格在当时并不属于不合理低价，相反高于当地平均单价。某扶绥分公司向王某某转让商铺的行为不构成以明显不合理的低价转让财产，更不构成无偿转让财产的行为。

此外，即使王某某的购房款来源于其配偶梁某某，其将购房款支付给某扶绥分公司后，已完成了购房款支付义务。至于某扶绥分公司收到购房款后如何支取购房款，属于另一法律问题。廖某某无证据证实王某某、梁某某的购房款来源于某扶绥分公司或某公司。因此，其主张各被告存在串通损害其债权的行为，无事实依据，法院不予采信。

综上，廖某某请求撤销某扶绥分公司转让商铺给王某某的行为，不符合债权人行使撤销权的法定条件，对其诉讼请求不予支持。一审法院判决驳回廖某某的诉讼请求。原告廖某某不服一审判决提起上诉。二审崇左市中级人民法院根据廖某某申请调取梁某某、王某某、某扶绥分公司、公司法定代表人何某军银行流水，涉案商铺完税材料，补充认定何某军将王某某购房款从某扶绥分公司领出后当天转给梁某勇，及涉案商铺买卖未缴纳土地增值税事实。

崇左中院经审理认为：廖某某请求撤销某扶绥分公司与王某某2016年5月8日签订的四份商铺买卖合同符合撤销权行使条件。首先，2016年5月6日某扶绥分公司与廖某某签订的担保协议已表明该公司资金紧张，需廖某某垫资完成工程建设，其已是某扶绥分公司债权人。工程竣工后，某扶绥分公司并未向廖某某支付工程款，明显缺乏偿债能力。虽然公司之后与王某某签订的四间商铺买卖合同购买价格合理，但王某某支付购房款很快被何某军从公司账户提取并转到梁某勇账户，某扶绥分公司只进行款项中转并没有实际获得购房款，等同无偿出让名下房产。是否无偿转让财产或以明显不合理低价转让财产，不能仅从合同约定认定，应结合实际履行结果判断。

因此，某扶绥分公司将价值800多万元的四间商铺转移给王某某属于无偿转让财产行为，进一步恶化其偿债能力且对债权人廖某某的债权造成明显损害。根据《合同法》第74条规定，无偿转让财产或以明显不合理低价转让财产，对债权人造成损害的，都属于可撤销行为。其次，从现有事实足以推定商铺买卖双方存在恶意串通。

这些事实包括：王某某和梁某某的特殊身份；商铺买卖合同约定买方应在合同生效之日10日内向卖方支付全部价款且合同只能经书面协议变更，实际王某某在签订合同两年半多才支付价款，双方也未就变更合同履行方式续订书面协议；某扶绥分公司在未收到一分钱购房款前提下主动将涉案房产办到王某某名下；根据《土地增值税暂行条例》规定，未缴纳土地增值税，房产部门不能办理房产权属变更登记，某扶绥分公司违规为王某某办理房屋产权登记；王某某购房款全部来自梁某某，且在打到公司账户一两天内即被公司法定代表人何某军提出转到梁某勇账户。根据银行提供的身份资料，梁某勇当时不满21岁，可能与梁某某存在亲属关系。上述事实违背常识、常理、惯例，虽然没有一件直接证明某扶绥分公司与王某某恶意串通，但事实集合形成优势证据，证明串通存在很大可能；另外，能够证明实际情况的当事人梁某某、王某某经传票传唤拒不出庭，自行放弃诉讼权益，应承担于己不利之事实推定后果。

因此，法院认定某扶绥分公司与王某某恶意串通。综上分析，某扶绥分公司与王某某2016年5月8日签订的商铺买卖合约，客观导致某扶绥分公司无偿转移财产、损害廖某某债权，主观上存在恶意串通，符合债权撤销主客观条件，应予撤销。二审法院支持廖某某诉讼请求，判决撤销一审判决，撤销某扶绥分公司与王某某签订的四份商铺买卖合同。

【适用解析】

一、《合同法》与《民法典》中的撤销权规定本案主要争议点在于债权人撤销权纠纷中债务人可撤销行为范围，以下就该问题的《民法典》规则适用进行解析。《民法典》生效前，关于债权人撤销权的对象行为范围，仅有《合同法》第74条第1款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债务人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”根据该项规定，债权人为保护债权，可撤销的债务人行为包括三类：

一是债务人放弃到期债权、损害债权人的行为；

二是债务人无偿转让财产、损害债权人的行为；

三是债务人以明显不合理低价转让财产、受让人知情且损害债权人的行为。其中，损害债权人的行为应理解为债务人通过上述行为降低自身偿债能力，损害债权人债权实现。

相对地，《民法典》通过第538条、第539条规定债务人可撤销行为范围。第538条：“债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。”第539条：“债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”。

二、与《合同法》相比，《民法典》扩大债务人可撤销行为范围，明确将影响债权实现作为可撤销行为后果认定标准，提高认定可操作性。二、适用《民法典》第538条之分析如果将《民法典》相关条款应用于本案，将有以下作用：首先，改变案件处理思路。本案二审法院通过认定某扶绥分公司与王某某串通签订商铺买卖合同后借助履行合同和相关方倒账将商铺实际无偿过户给王某某的事实，判定某扶绥分公司无偿转让财产。因实现财产无偿转让以签订合同为起始，因此将签订合同行为作为可撤销行为，判决撤销某扶绥分公司与王某某签订的四份合同。问题在于，《合同法》第74条规定的“无偿转让财产”一般理解为规定无偿转让财产的合同，本案四份合同并没有约定某公司将商铺无偿转让给王某某，而是某公司以履行合同为借口，将商铺转给王某某，再将购房款通过多人间倒账方式返还王某某一方，实现商铺无偿转移。

为此，二审法院从实质上理解债务人可撤销行为构成，认为“无偿转让财产”不仅包括合同约定无偿转让，也包括以合同为工具，通过系列操作实现无偿转让，在上述两种情况下，合同行为都是实现债务人财产无偿转让的关键，都需要撤销以恢复债务人财产原状，以保证债权人受偿。因此，二审法院通过对“无偿转让财产”的实质性解释作出上述判决。反之，如果法院适用《民法典》第538条处理本案，情况会有所不同。该条不再将债务人无偿处分财产利益行为限定为特定几种行为，而是通过“债务人放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益”规定，通过“列举加概括”方式，将债务人所有无偿处分财产利益的行为作为债权人撤销权对象，因此，本案中某扶绥分公司与王某某签订的合同，因属于某扶绥分公司无偿处分财产利益的必要环节，自然属于可撤销的债务人行为，不需要进行特别法律解释。

其次，适用《民法典》第538条处理本案增加判决结果合法性。虽然本案中某扶绥分公司将王某某交付的800多万元购房款很快转出，且这笔款项在事实上不可能返还某公司，但毕竟可认为系收到商铺对价后自行处分行为，不因此影响之前买卖合同的效力。因此，法院为补强撤销合同决定合法性，又认定某扶绥分公司与王某某之间存在恶意串通。这样该买卖合同本身既属于“无偿转让财产”可撤销行为，又同时具备“以明显不合理低价转让财产”可撤销行为中双方当事人恶意串通要件，增加撤销决定合法性，使判决立于更充分理由之上。

但《民法典》第538条规定明确某一行为只要达到与“债务人放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式”同样的无偿处分财产权益效果且在法律上可撤销，就属于可撤销的债务人行为。因此，法院不需要审查撤销对象行为是否具有无偿转让形式，是否具有合同外观，只要债务人由此行为实现无偿处分财产权益结果，就符合第538条要求，不需要额外论证，就可以判决撤销行为，简单明了、合法有力。

三、《民法典》第538条之作用与风险通过对比本案适用《合同法》和《民法典》债权人撤销权条款情况，可以发现《民法典》对相同情境下债权人保护更为周延有力。本案反映的避债行为具有特殊性，当事人没有在合同中直接约定无偿转让，而是以履行合同为名进行财产转移，再通过系列操作将对方支付的对价返还，实现实际上的无偿转让财产。这种方式相较合同直接约定烦琐，但具有可操作性，也可能在将来成为主流避债方式。对此如果还坚持形式化理解适用《合同法》第74条“无偿转让财产”的规定，坚持“无偿转让财产”必须在合同中约定，必将使撤销权条文成为具文，使面对该种情境的债权人失去保障。即使通过内涵解释将上述行为纳入可撤销行为，也仍需面对与法律原文的抵牾，需要进行谨慎论证。

相比之下，《民法典》第538条直接以是否实现无偿处分财产权益结果判断债务人行为的可撤销性，无疑釜底抽薪，将债权保护建立在明确标准下，以结果为导向，也覆盖了其他可能出现的各类形形色色的避债行为，反映了《民法典》对时代要求的回应，对诚信、公平、便捷原则的贯彻和先进的民事治理理念。当然，《民法典》赋予债权人如此广泛的行为撤销权，是否破坏契约自由、交易稳定原则，导致债权人权利滥用。这种担心不无道理，但不是现实。
首先，契约自由原则以善意当事人为前提，深陷债务履行困境又无偿处分财产权益的债务人并不具有善意，维护这种当事人的“契约自由”就是对恶意行为的纵容，对债权人利益的侵害；

其次，交易稳定应以交易存在为前提，《民法典》第538规定的可撤销行为仅具有交易外形，不具有交易实质，不是真正的“交易”；最后，关于债权人滥用撤销权风险，笔者认为可以从两方面考虑。一是根据“谁主张谁举证”原则，债权人应对债务人无偿处分财产权益的行为举证，通过举证足以使各方了解债务人行为性质，不致误判；

二是债权人撤销权必须通过司法程序行使，如果债务人行为确系正当的经营行为，其可以向法庭充分辩解，由法庭裁量作出决定，不致使正当行为效力受损。如本案中王某某向某扶绥分公司支付的800多万元购房款两天内被公司法定代表人何某军提走，如果公司能证明将购房款转给何某军具有正当合理目的且能保证对方及时还款确保自身履债能力，那么法院就不会对其先后行为作出无偿转让商铺认定。

编写人：广西壮族自治区崇左市中级人民法院李其陆郑锦墨