——吴某某等诉彭某等抵押权案

【基本信息】

1. 裁判书字号上海市第二中级人民法院（2019）沪02民终8110号民事判决书

2. 案由：抵押权纠纷

3. 当事人

原告（被上诉人）：吴某某、施某某、周某某

被告（被上诉人）：陈某被告（上诉人）：彭某第三人（上诉人）：唐某某

【基本案情】

2011年11月14日，陈某与彭某签署《抵押借款协议》一份，约定陈某向彭某借款200万元，借期至2012年11月13日止，陈某将名下的上海市凯旋北路某某房屋（以下简称系争房屋）向彭某作抵押。该协议签订后，当事人于2011年11月18日完成了房产抵押登记，抵押权人为彭某，债权数额为200万元。2013年10月12日，吴某某、施某某、周某某（以下简称吴某某方）作为买受方，陈某作为出售方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定房价款为590万元，2014年2月15日前完成房屋交接。之后，陈某出具三张收条确认收到吴某某方支付的房款共计360万元。

2014年至2015年期间，交易双方多次签订确认书对房屋过户日期及违约责任进行了补充约定，其中2014年3月还通过签署房屋交接书的方式对房屋进行了验收交接，但始终未完成房屋产权的过户。2016年5月23日，唐某某与陈某就借贷纠纷通过上海市长宁区人民法院达成（2016）沪0105民初8337号民事调解书，确认陈某应于2016年6月15日前向唐某某归还借款本金386万元及相应利息，否则唐某某可对系争房屋进行折价或申请拍卖、变卖后行使优先受偿权。

2017年7月14日，上海市长宁区人民法院就吴某某方与唐某某、陈某关于前述民事调解书的撤销权之诉作出（2017）沪0105民撤1号民事判决，认为因唐某某并非系争房屋抵押权人，其在陈某已将房屋向吴某某方出售并由吴某某方付款且对房屋实现占有使用后，再与陈某达成对系争房屋优先受偿的协议损害了吴某某方的民事权益，故将（2016）沪0105民初8337号民事调解书中赋予唐某某对系争房屋的优先受偿权撤销。2017年12月1日，吴某某方向上海市普陀区人民法院提起（2017）沪0107民初28910号民事诉讼，请求判令陈某继续履行买卖合同并支付违约金，该案除查明了吴某某方与陈某就系争房屋的买卖关系，吴某某方履行了部分付款义务，房屋已完成交接等事实外，还查明陈某为系争房屋的产权人，彭某为房屋的抵押权人之一，上海市长宁区人民法院对房屋采取了司法限制措施。

2018年8月15日，上海市普陀区人民法院就该案作出判决，以系争房屋产权已被采取司法限制措施而不具备过户条件为由对吴某某方诉请不予支持。2018年12月7日，吴某某方提起本案诉讼，请求判令彭某、陈某办理抵押权登记解除手续。

【案件焦点】

1. 如何认定案涉被“代持”抵押权的法律效力；

2.抵押权追及效力的司法适用。

【裁判要旨】

上海市普陀区人民法院经审理认为：

一、吴某某方作为买受方已履行了大部分付款义务并实际占有房屋，其有权要求出售方陈某履行房屋产权过户并在此过程中排除相应的隐患或侵害；

二、系争房屋得以办理抵押登记手续并以彭某为抵押权人显然是基于其与陈某签订的抵押借款协议，现彭某自认其本人并未按合同约定向陈某某出借钱款，故彭某取得该抵押权缺乏依据；

三、对不动产享有抵押权应以具有公示公信效力的登记手续为依据，唐某某并非系争房屋的登记抵押权人，而民事活动中所谓的“隐名”或“委托”均以不侵害善意第三方为前提，目前并无证据证实吴某某方在购房时明确知晓彭某对系争房屋的抵押权系代唐某某行使，房屋产权人陈某对此亦未予以确认。一审法院判决：撤销设定于系争房屋之上的、抵押权人为彭某的抵押登记。彭某、唐某某提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理认为：本案中，彭某与陈某签订《抵押借款协议》后登记为系争房屋抵押权人，且彭某认可其与姐姐彭某A向陈某转账系代唐某某出借资金，加之另案生效调解书业已确认唐某某对陈某享有债权，因此案涉抵押权实质上是为了担保唐某某所享有的债权能顺利实现而设立。针对抵押权人与债权人不一致的情形，该不一致仅是登记上的形式不一致，而实质上的抵押权人与债权人仍相统一，只是债权人须通过登记的抵押权人来实现其抵押权利。由此可见，案涉抵押权的设立具有相应的债权债务基础，并未突破抵押权的从属性，符合法律规定。

案涉抵押权登记时吴某某方尚未购买系争房屋，该抵押权的设立显然不存在侵害其合法权益的情形。同时，吴某某方作为购房人，其在交易时应对设定于系争房屋上的抵押权尽到审慎的注意义务，并据此做出购买与否的决定。

本案中，吴某某方称其签约时并不知晓案涉抵押权的存在，对此其应承担相应责任。据此，吴某某方作为房屋买卖合同当事人一方，起诉主张撤销设立在先的案涉抵押权缺乏法律依据，法院对此无法支持。二审法院判决：撤销一审判决，驳回吴某某方的全部诉讼请求。

【适用解析】

一、如何认定被“代持”抵押权的法律效力根据法律规定，债务人提供的抵押财产应登记在债权人名下，届时由债权人作为抵押权人就该财产优先受偿。但当事人基于意思自治主动选择将抵押权登记在非债权人名下的，该抵押权并不因此而无效。人民法院应结合该抵押权的设立是否存在债权基础、该抵押权是否损害信赖登记的善意第三人利益及将该抵押权撤销是否损害债权人利益等因素综合认定抵押权的法律效力。

（一）基于从属性特征的分析抵押权作为担保物权的一种，其设立目的在于担保特定债务的履行，因此从属性是抵押权的根本属性。从属性贯穿于抵押权的始终，这就要求抵押权的存在、转移及消灭均应从属于特定债权。被“代持”抵押权最显著的特征就是，债权人与抵押权人在登记上的分离。这一形式上的分离直接隐藏了抵押权与其所担保债权之间的对应关系，容易造成该被“代持”抵押权缺乏债权基础的假象，从而对其效力产生怀疑。因此，要认定被“代持”抵押权的法律效力，首先应该明确该抵押权是否能与特定债权形成对应关系，也即是否符合从属性特征。回到本文案例，涉案房屋抵押权虽登记在彭某名下，但是其并非该抵押权所担保债权的债权人，而是接受债权人唐某某委托代为持有抵押权。虽然彭某亦向债务人陈某转账，但其认可该转账系代唐某某出借资金。

案涉抵押权所担保的债权债务关系实际发生在唐某某与陈某之间，且该债权有另案生效民事调解书予以确认。因此，案涉由彭某代持的抵押权能与唐某某对陈某享有的债权形成对应关系，即案涉抵押权的设立为了担保唐某某的债权得以实现，符合抵押权的从属性特征。

（二）基于公示公信原则的分析公示公信原则是物权法的基本原则，其中公示对于维护物权的归属秩序具有重要意义，而公信是以保护交易安全为其旨趣，并以此实现交易便捷。

我国《物权法》在第一章“基本原则”中明确了物权公示为物权法的一项基本原则，第6条规定不动产物权的变动以登记为其公示方法，动产物权的变动以交付为其公示方法。当事人基于物权公示而产生公信并进行交易的，其权利受到法律保护，即便公示所表征的物权与实质权利并不相符，这也是公示公信原则对善意第三人信赖利益的保护。

回到本文案例，案涉抵押权于2011年登记在彭某名下，而抵押人陈某与吴某某方就抵押物买卖所达成的协议签订于2013年。鉴于设立在先的案涉抵押权已通过登记的形式予以公示，吴某某方作为后来的买受方对此应当知晓，其交易安全已得到了保护。实际上，无论案涉抵押权的真实享有人是彭某还是唐某某，都不会对吴某某方基于登记而产生的公信产生影响。因此，设立在先的案涉抵押权并不存在侵害吴某某方合法权利的情形，其应根据登记公示情况审慎辨别交易风险。

（三）基于债权人利益保护的分析抵押权的设立目的主要为担保特定债务的履行，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该抵押财产优先受偿。如前文所述，被“代持”抵押权亦符合从属性特征，也即其设立也是为了担保特定债务的履行。如果仅因抵押权未登记在债权人名下而否定其效力，则债权人的利益必然受到损害。因此，从保护债权人利益的角度，也不应轻易否定被“代持”抵押权的合法性。回到本案案例，如果案涉抵押权被撤销，则唐某某对陈某的债权将面临难以受偿的风险。案涉抵押权是唐某某实现债权的重要保障，应该也是其愿意出借资金的重要考量因素，其效力应依法予以确认。

综合上述分析，案涉抵押权虽然登记在非债权人彭某名下，但是其设立确系为了担保唐某某对陈某所享有债权的实现，符合抵押权的从属性特征。同时，根据物权公示公信原则，案涉抵押权依法办理了登记，其设立不会破坏交易安全，吴某某方应该自行承担未尽审慎注意义务所产生的后果。最后，从保护债权人利益的角度考虑，若将案涉抵押权撤销，则唐某某对陈某的合法债权必然受到威胁。因此，案涉抵押权应属合法有效。

二、抵押权追及效力的司法适用抵押权的追及效力是物权追及效力的一种体现。关于抵押权的追及效力，传统上一般在抵押权人与抵押物的买受人关系层面上讨论。然而如果按照物权追及效力的概念推理，抵押权的追及效力应是指抵押人不论抵押物辗转落入何人之手，均得追踪物之所在，主张其权利。

（一）我国现有的抵押物转让规则《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”学者普遍认为，我国《物权法》并非通过抵押权的追及效力保护抵押权人的利益，而是通过严格限制抵押物的转让甚至禁止抵押物的转让来实现对抵押权人的保护，即未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押物，而即使经抵押权人同意转让抵押物，抵押人也应将转让抵押物所得价金向抵押权人提前清偿或者提存。依字面含义，我国《物权法》第191条之所以规定“未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，显然是法律为了保护抵押权人的利益不因抵押物的转让而受影响，对抵押人的处分权进行了严格的限制。

但是，如果将《物权法》第191条的规定理解为对抵押人处分权的限制，并进而认定未经抵押权人同意的物权转让行为无效，那么其结果就是赋予抵押权以排他效力，即除非抵押权人同意，否则抵押权的设立即排除了抵押物转让之可能性。问题是，保护抵押权人的利益是否需要通过赋予抵押权以排他效力的途径来实现呢？依民法通说，物权的排他效力有强弱之分：所有权的排他效力最强，一物之上只能存在一个所有权；用益物权的排他效力次之，一物之上可能存在两个以上的用益物权，如建设用地使用权与地役权可以并存于一物之上；担保物权的排他效力最弱，尤其是不以占有为内容的抵押权往往不具有排他效力，如一物之上设定多个抵押权为实践所常见，亦为物权法所认可。笔者认为，通过赋予抵押权如此强大的排他效力来保护抵押权人的利益，既不符合民法的基本法理，对社会经济的发展也无实益，还会给法律适用带来困难，可谓有百弊而无一利。

（二）我国担保制度是否承认抵押权的追及效力在《物权法》通过之后，有观点认为我国《物权法》并未承认抵押权的追及效力，进而认为法律对抵押权人的保护，乃是通过严格限制抵押物的转让来实现的，并据此认为未经抵押权人同意之抵押物转让行为应为无效。虽然该思路与《物权法》第191条的文义最为接近，但却不可取，因为这一思路同样误解了抵押权之追及效力在保护抵押权人方面的功能以及物权公示制度在保护受让人交易安全方面的功能。若法律承认抵押权之追及效力并确立物权公示制度，不仅抵押权人的利益不会因抵押物的转让而受到影响，买受人的交易安全更不至于因抵押物的转让而有不测之危险。

实际上，早在《物权法》之前，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”有学者高度评价了此条规定：

第一，它把抵押物分为登记的抵押物和未登记的抵押物两种不同情况，以登记制度作为衡平抵押权人与买受人的制度工具；

第二，它首次规定了抵押权人的追及力；第三，它赋予第三人代位清偿权，这是对第三人利益保护的重大完善。较之《担保法》只考虑到抵押人和抵押权人，代位清偿制度是我国抵押物转让制度对买受人利益保护的重大突破。此外，我国相关规范也承认了抵押物转让时抵押权的追及效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第432条规定：人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人有优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第93条规定：人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施、财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。由此可见，即使抵押物被法院采取强制措施，抵押权人仍可依法追及至抵押物，并享有优先受偿权。举重若轻，抵押物被强制转让时，抵押权尚有追及效力，抵押物被协议转让时，抵押权亦应有追及效力。

（三）《民法典》正式确立抵押权的追及效力《民法典》第406条第1款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”该规定删除了《物权法》第191条有关“未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的一般原则，明确除当事人另有约定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，只是抵押权不受影响。回到本文案例，抵押人陈某虽将系争房屋出售给吴某某方，但其并未用转让所得的价款向债权人唐某某清偿债务以涤除案涉抵押权，故吴某某方请求撤销该抵押权的诉请不应得到支持，否则债权人的利益将无法得到保护。

司法实践中，在《民法典》之前，房屋买受人请求法院判决过户的，在买卖之前已合法设立的抵押权未被涤除前，买受人的诉请不会得到支持。而根据《民法典》所确立的抵押权追及效力，房屋买受人请求过户的诉请应得到支持，只是抵押权应追及设立到买受人受让的房屋之上，买受人替代出让人成为抵押人，在发生实现抵押权的情形时，债权人仍可向新抵押人行使抵押权。

编写人：上海市第二中级人民法院王晓梅高勇

【基本信息】

1. 裁判书字号江西省吉安市中级人民法院（2019）赣08民终8号民事判决书

2. 案由：物权保护纠纷

3. 当事人原告（被上诉人、再审申请人）：吉安市吉州区某某花园业主委员会被告（上诉人、再审被申请人）：吉安某某房地产开发有限公司第三人：吉安市吉州区某某社区居民委员会

【基本案情】

江西省吉安市吉州区某某花园小区由吉安某某房地产开发有限公司开发建设。某某花园业主委员会于2016年10月15日经吉安市吉州区某某办事处、吉安市吉州区住房保障局备案成立。被告在小区南门入口左侧建有吉安某某花园社区活动中心二层楼房一幢（以下简称案涉建筑物），吉安市建筑设计院（以下简称设计院）于2004年12月作出规划设计，在该平面图上载明：涉案建筑物底层规划有门厅、棋牌活动室、桌球室、乒乓球室、卫生间等场所，二楼规划有阅览室、健身房、办公室、健康服务中心等场所。涉案建筑物建成后，因小区业主反对被告在小区北入口处另建物业服务用房，经被告申请，吉安市城乡规划建设局于2013年10月18日作出《关于调整某某花园“社区活动中心”房屋规划用途的批复》载明：“同意将小区内原社区活动中心改为物业管理用房及活动中心。”

2014年4月，设计院就涉案建筑物作出平面图修改方案载明：底层规划有活动中心和物业管理用房；二层全部规划为物业管理用房。2014年11月，吉安市吉州房地产测绘队对涉案建筑物底层和二层活动中心和物业管理用房面积分别进行测绘，并向被告出具的《商品房面积实测变更报名》载明：涉案建筑物活动中心建筑面积128.96平方米，物业管理用房建筑面积508.87平方米。同月，吉安市吉州房地产交易所测绘管理科向被告出具的《吉安市房产面积测绘成果审核表》载明：

1. 涉案建筑物为非住宅性质，其中活动中心实测建筑面积128.96平方米、物业管理用房实测建筑面积508.87平方米；

2. 该房屋为某某地产公司房产。2017年3月14日，被、原告签订的《物业用房移交协议》载明，被告于2014年11月8日将坐落于某某花园内物业管理用房面积508.87平方米提供给原告作为物业管理用房（房屋产权归被告所有）。

在庭审过程中，原、被告及第三人一致确认：1.涉案建筑物底层活动中心现有4间办公室的桌球室由被告实际占有；2.二层物业管理用房中的阅览室由被告某某地产公司实际占有；3.除上述桌球室和阅览室外，涉案建筑物的其余部分由原告、第三人、物业管理公司、社区民警实际占有。原告以被告应将上述桌球室和阅览室返还给原告占有，被告以活动中心属被告所有为由予以拒绝，遂引发本案纠纷。

【案件焦点】

涉案活动中心是否属于“建筑区划内的其他公共场所”，是否应归业主共有。

【裁判要旨】

《物权法》第73条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”关于活动中心的权属认定，是否属于“建筑区划内的其他公共场所”应从以下几个方面进行分析。

首先，建筑物建造及其规划设计审批、变更系行政主管部门对建筑物地域及其范围、公共设施面积及负担率等特定事项的确定，系行政机关对土地、建筑物相关主体权利义务的确定，属于行政许可行为，对申请人、全体业主及相关管理人具有拘束力。本案中，经被告申请和行政机关规划审批变更，某某地产公司未对涉案建筑物规划定点物业管理用房和活动中心属性提出异议，故其应当遵守规划定点确定的义务，维持该物业管理用房和活动中心规划性质不变。

其次，所谓其他公共场所指小区绿地、道路之外的公共场所。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第1款第2项规定，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，也应当认定为建筑物区分所有权的共有部分。该解释采取了排除法，即如果不属于业主专有和其他人所有的场所和设施，则属于业主共有的“其他公共场所”。

本案中，涉案建筑物规划活动中心的四间办公室属于小区配套公建，经过国家相关主管部门规划审批和竣工验收，与住宅楼同步规划、同步建设和同时投入使用，属于合法配套建筑，其规划目的系为满足小区业主共同利益，应区别于经营性的会所等场所，其产权应属全体业主。再次，被告提出房产测量部门作出的测量报告上载明，涉案建筑建为被告房产，并据此认为系权属认定的依据，该主张与法律规定不符，且测量报告不能作为产权登记的证明，不具法律效力。

最后，商品住宅价格成本应当包括住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费，小区业主活动用房、物业服务用房属于小区独立的、非营利性的且产权属于全体业主的公共配套设施，其费用已列入开发建设成本，业主在购房款中已经支付了小区配套公建费用的成本费用。故判决：被告吉安某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，将其占用的、位于吉安市吉州区某某花园小区内物业管理用房及活动中心底层桌球室和二层阅览室（2004年12月，吉安市建筑设计院出具的底层及二层平面图所注明位置）返还给原告吉安市吉州区某某花园业主委员会。

【适用解析】

该案是吉州区首例业委会就小区活动中心产权归属问题与开发商产生争执后，诉至法院维权的案例。住宅区活动中心是否属于公该用设施，当前法律和司法解释均没有明确规定，各地裁判标准并不统一，本案裁判认为小区规划设计的活动中心应属业主共同所有，具体理由如下：

一、经过国家相关主管部门规划审批和竣工验收，与住宅楼同步规划、同步建设和同时投入使用，属于合法配套建筑，其规划目的系为满足小区业主共同利益，其产权应属全体业主小区活动中心为商品住宅项目附属活动中心的简称，系指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。《物权法》第73条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《民法典》第274条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”即《民法典》第274条沿用了《物权法》第73条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，这意味着此类案件的裁判在《民法典》生效后法律依据是一样的，这正是本案值得探讨的价值所在。本案中的活动中心权属认定，是否属于“建筑区划内的其他公共场所”是从以下两个方面进行分析的。

首先，涉案活动中心属于建筑区划内配套建筑。建筑物建造及其规划设计审批、变更系行政主管部门对建筑物地域及其范围、公共设施面积及负担率等特定事项的确定，系行政机关对土地、建筑物相关主体权利义务的确定，属于行政许可行为，对申请人、全体业主及相关管理人具有拘束力。“建筑区划内道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房，除例外情形外，只要是按照建筑区划建设的，业主即应享有共有权……因为建筑区划内的上述配套设施是整个建筑区划环境配套服务所必需的，也是确保建筑物合理利用正常发挥功能所应达到的标准和条件。”从法理学上分析，物权法上规定了建设用地使用权人和建设人对自己土地上的建筑物享有所有权，但对于涉及业主共有利益的必需保障性用房，法律可以另行规定。比如，《物权法》和《物业管理条例》都明确规定了物业管理用房属于全体业主共有，但这不等于法律无端为业主增加了一项权利，因为开发商是建设者和销售者，业主共有的物业管理用房的成本一定是分摊到房价上了。但是活动中心的性质通常认为是一种增值品而非必需品，在是否分摊到房价上并不统一，因此争议较大。

对此，笔者认为，如果开发商在开发过程中将活动中心作为独立产权报建，活动中心面积又未计入公摊面积，且开发商依法应无偿提供的物业管理服务用房不包括活动中心内，此时，活动中心产权应属开发商所有。如果开发商将活动中心作为公共配套报建，包括在物业管理服务用房面积内，或将活动中心面积计入公摊的，或者开发商在销售时承诺活动中心产权归业主所有的，活动中心产权应该由小区业主共同享有。也就是说，活动中心的产权归属要看活动中心的性质，开发商送审的平面图上标注活动中心的用途是商用还是公共场所，如果属于小区的公共设施，则活动中心的所有权属于业主；反之，则属于开发商所有。

本案中，涉案活动中心是经过国家相关主管部门规划审批和竣工验收，与住宅楼同步规划、同步建设和同时投入使用的建筑，且经被告申请和行政机关规划审批，变更涉案建筑物活动中心为物业管理用房和活动中心。也就是说，涉案建筑物不仅在规划设计时，经行政机关规划审批与小区住宅楼同步规划、同步建设和同时投入使用，后经被告申请还确认变更活动中心属性为物业管理用房和活动中心共存属性。而《物权法》第73条明确规定物业服务用房，属于业主共有。

《民法典》第274条沿用了《物权法》第73条的规定，与物权法对此立法的精神是一脉相承的。也就是说，不管是按照《物权法》还是按照《民法典》的规定，涉案活动中心均属于经过国家相关主管部门规划审批和竣工验收的，与住宅楼同步规划、同步建设和同时投入使用的建筑区划内建筑。即这一条款说明，不管小区的配套附属设施面积有没有计入公共面积分摊，也不管它们的造价是否分摊进房价，只要是小区规划要求配建的，都必须作为配套使用的附属设施，而归全体业主所有。即法律规定每一栋建筑物，都会因业主分别购买、使用，而使业主享有其共有部分的共有权，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有。具体到本案中，也就是说案涉建筑物规划活动中心属于小区配套公建，其规划目的系为满足小区业主共同利益，有别于经营性的会所等场所，属于建筑区划配套建筑。

其次，案涉活动中心属于小区绿地、道路之外的公共场所。所谓其他公共场所指小区绿地、道路之外的公共场所。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第1款第2项规定，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，也应当认定为建筑物区分所有权的共有部分。该解释采取了排除法，即如果不属于业主专有和其他人所有的场所和设施，则属于业主共有的“其他公共场所”。

商品住宅价格成本包括住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费，小区业主活动用房、物业服务用房属于小区独立的、非营利性的公共配套设施，其费用应当已列入开发建设成本，业主在购房款中已经支付了小区配套公建费用的成本费用，具体到本案中，涉案活动中心既不属于业主专有也非其他人所有的场所，即属于小区绿地、道路之外的公共场所

二、小区活动中心的所有权确定应采用综合评判的方式来确定在。法律尚未对活动中心的属性作出明确的规定前，可以采用综合评判的方式来分析小区活动中心的性质，在综合评判中所要考虑的因素有以下几个方面：

（一）业主与开发商之间的约定双方的约定体现了私法领域最高的原则：意思自治原则。因此，如果双方明确约定了活动中心的归属，这样的法律关系就是比较明确的。但是如果开发商在宣传中单方面做出允诺，就要具体情况具体分析。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。”由此可见，开发商如果在宣传中做出了说明活动中心属性的宣传，并且对房屋的价格和订立有巨大影响的话，那么这个宣传即视为单方允诺。

（二）房价构成如有些开发商所言，活动中心的建筑并未分摊到房价中，但是这里所说的房价构成并不以开发商是否明确将活动中心的造价纳入房价中，作为弱者的业主来说，在房地产市场尚处于价格虚高不下的状态下，要举证开发商已经将活动中心的造价分摊到房价中是比较艰难的，所以这时候就需要一些相关的司法解释出台来确定开发商的举证责任倒置，让开发商来举证并未将活动中心的建设造价分摊到业主的房价中去。

（三）规划项目类型如果开发商在申报时是以公共设施来进行开发的，那么在以后的建设中也应该以此作为建设的目的和用途，而作为公共设施的建筑，根据《物权法》第73条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此，本文所采纳的观点即为，在立法对于活动中心的属性尚不明确界定之前，对于小区活动中心的所有权应综合考虑相关的因素，首先应由双方约定，如果没有约定，则应当推定归业主共有。其主要原因在于：首先，除了当事人在合同中有特别约定外，活动中心不仅是一个服务于业主的场所，而且面向社会开放，活动中心不仅服务于特定人，且要服务于许多不特定的人，所以不能够把活动中心理解为业主的公用设施，更不是一个仅仅服务于业主的公共场所。

其次，通常活动中心的投资巨大，如果完全归业主所有，也可能导致建设单位将风险转移给业主，拉高房价。活动中心可以成为小区的附属设施，但是，小区也可以不需要活动中心。所以，从鼓励建设单位兴建活动中心考虑，通过约定来确定活动中心的归属，也许对业主是有利的。即使建设单位保留了对活动中心的所有权，也可以通过双方之间的另行约定来规定活动中心的服务对象和经营问题