【基本信息】

1. 裁判书字号湖南省株洲市芦淞区人民法院（2019）湘0203民初2627号民事判决书

2. 案由：房屋买卖合同纠纷

3. 当事人

原告：周某

被告：某房地产开发公司、株洲市某营销策划推广有限公司（以下简称营销公司）

【基本案情】

2018年5月12日，某房地产开发公司（甲方）与营销公司签订《东成中心项目营销代理合同》，某房地产开发公司委托营销公司对东成中心1号栋地下商业项目全部可售物业进行销售。2018年7月12日，原告周某到被告某房地产开发公司“东成商业广场”销售中心交纳了东成商业广场附1号栋-1110号商铺优惠金20000元，原告还分多笔在该销售中心刷卡支付了房款78000元。2018年7月12日，原告周某（买受人）与被告某房地产开发公司（出卖人）签订了芦淞区人民中路218号东成商业广场1号栋-1110号房《商品房买卖合同（预售）》（编号：9000550311）。合同约定：“房产预测建筑面积共6.64平方米。……第6条计价方式与价款……2.按照建筑面积计算，该商品房毛坯单价为每平方米10246.99元，毛坯总价款为68040.01元，装修单价为每平方米1500元，装修总价为9960元；总房款为78000元……第10条交付时间和手续（一）出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房……”同日，原告周某（乙方）与被告某房地产开发公司（甲方）签订了一份《补充协议》，原告周某委托某房地产开发公司经营管理东成商业广场1号楼负一楼1110号商铺。协议约定：委托期限自2019年1月1日起连续3年；乙方三年委托经营的收益，已由甲方一次性支付给乙方（冲抵该商铺购房款）。在此委托期限内产生的租金及其他各项收益均归甲方所有。诉讼中，被告营销公司提交了东成农贸市场负一层商铺销售价格表、置业预算单、株洲市百顺广告业务制作单、印刷品委托承制合约、宣传单、农贸市场价格公示、东成中心项目地下商业营销方案，以及（2019）湘株国证内字第10922号公证书（对2019年9月22日营销公司向业主发放及回收《调查问卷表》的现场情况进行公证）、（2019）湘株国证内字第10916号公证书（对株洲市天元区黄河北路百顺广告设计部陈某的证人证言进行公证）。

被告营销公司提交的《东城农贸市场负一层商铺销售价格表》中记载的涉案1110号房屋的返租销售公示单价为21072.54元/平方米、返租销售公示总价为139921.67元、自购自营公示单价为19526.47元/平方米、自购自营公示总价为129655.74元。被告营销公司另提交了一份客户姓名为周某、房号为1110的《置业预算单》，记载的原单价为21072.54元、原总价为139921.67元，优惠政策为交2万优惠定金抵4万元房款、优惠后总价为99921.67元，收益每年7%共三年合计为20985元，金额为99921.67元-20985元=78936.67元，备注“三天内签约78936元×0.99=78146.64元，特别申请优惠146.64元，返租后总价78000元+2万元，实际交纳98000元，2万元优惠定金不计入房款”。在该《置业预算单》上有置业顾问的签名，但没有原告的签名确认。

【案件焦点】

原告所交纳的2万元款项的性质。

【裁判要旨】

湖南省株洲市芦淞区人民法院经审理认为：原告周某有意向购买某房地产开发公司开发的东成商业广场1号栋-1110号商铺，被告营销公司基于其与某房地产开发公司签订的项目营销代理合同，向原告收取商铺优惠定金2万元。原告购买商铺时享有“团购2万抵4万，3年统一委托经营管理，客户交2万元，享受总价额外4万元优惠团购费不抵房款”的权利。原被告达成合意并实际履行，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。本案中，对于购房活动现场的工作人员究竟以何种方式、何种价格为原告介绍、推销涉案房屋，并以此为基础衡量原告是否享受了团购优惠活动和商铺实际销售价格，双方持有异议。被告称，结合补充协议、营销代理合同和公证书等，涉案商铺的市场挂牌总价为139921.67元，相较于原被告订立的《商品房买卖合同（预售）》中的房价款78000元，原告已经享受了团购优惠活动。原告则坚称，就算原告知道被告的商铺原价格和优惠活动，但对优惠活动的理解双方不一致，故原告实际成交价格就是78000元。双方各执一词。

在此情况下，本院认为，从常理出发，原告作为购房人，其对购买涉案商铺应支出的费用应有整体的匡算，若其认为没有享受优惠活动政策，则其在剩余房款的支付过程中，理应就此向某房地产开发公司提出异议，并就其应支付的后续款项予以相应调整。而事实上，没有证据显示原告向某房地产开发公司提出过调整商铺款项的相应主张，其又未选择退出团购活动，而是继续与某房地产开发公司签订了商品房买卖合同并向某房地产开发公司支付合同项下的全部价款。表明原告已参加被告开展的优惠促销活动并接受了优惠购房条件。根据营销公司提交的价格公示表，原告购买的商铺价格为139921.67元，交2万优惠定金抵扣4万元后，再扣除三年返租租金及三天内签约折扣与特别优惠后应为78000元。故可以推断，原告在支付商铺优惠定金时，已就开发商的销售价格表与优惠促销活动的价格进行了了解，在此前提下，选择了优惠的购铺方式。由此即可表明原告交2万元优惠定金后，商铺总价款减4万元，原告已经享受了被告承诺的购房优惠。原告在享受优惠之后再行要求被告返还优惠定金有悖于双方约定。但原告可要求被告按照实际交纳的房款总额出具相关不动产发票。

湖南省株洲市芦淞区人民法院依据《合同法》第6条与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第3条之规定，判决如下：驳回原告周某的全部诉讼请求。一审判决作出后，双方当事人均未上诉，本判决已生效。

【适用解析】

多年来房产交易中房屋买卖合同纠纷有增无减，其中，房屋价款的支付、房屋的交付、不动产权证的办理、惩罚性赔偿责任和违约责任的追究等常为争议的焦点。在人民法院审理的房屋买卖合同纠纷案件中，因开发商违约引发购房者起诉的案件占了绝大多数，有关房屋买卖合同纠纷的司法解释中对于开发商“一房二卖”、不按期交付房屋、逾期办证等的违约责任规定较为明确，对于购房者不按约定支付房屋价款的违约责任也有所涉及。但是近几年，随着房地产市场的低迷，开发商“交一万抵二万”“交二万抵四万”“零首付”等新型广告（销售）模式的出现，法院受理的开发商作为原告起诉的案件有所增加。商品房买卖合同纠纷案件中因购房者与开发商对于新型广告（促销）宣传中的有关内容理解不一，引发了不同于传统房屋买卖合同纠纷案件类型的出现，案件的处理结果也往往会关系到案涉楼盘的利益相关方（包括开发商、营销代理商、业主等）的整体利益及当地房产市场的稳定，成为人民法院审理该类案件的实务难点。

《民法典》总则编第7条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。诚信原则的规定在《民法典》出台前，在《合同法》总则中也有规定。诚实信用原则是我国《民法总则》《合同法》坚持的基本原则。诚信原则是现代法治社会的一块重要基石，它体现了公平正义等人类社会的最高理想，赋予了法官在法律空缺时自由裁量的权力，从而达到个案的社会正义和利益平衡。诚实信用原则虽然只是一个模糊的概念，并不对权利义务各方的行为模式、内容和要件作十分具体的规定，而是授予法官以自由裁量权，根据案件具体情况来判断是否适用该原则解决纠纷，因此适用该原则判案时更考验法官的智慧。具体到本案中，法官在处理案件时，没有狭义、片面地理解有关房屋买卖合同的司法解释，而是积极地通过调查取证、实地走访等方式，结合房屋的备案价格、同地段的市场行情等，了解合同成立时的背景、真实情况，以此探索法律与案件事实，寻求诚信原则下的法律解决方案，由此在判决中认定不仅是开发商需要遵守诚信原则，严格按照合同约定、广告宣传等的表述履行义务，同时对于购房者也应当按照约定履行合同义务，而不能在有利可图时随意改变合同内容，从而达到维护社会公平正义的目的。

另外，法官在查明案件事实后，对于开发商将购房者交纳的优惠金不计入房款，用以规避税费的行为也进行了审查，在说理部分中将开发商应当按照实际交纳的房款总额出具相关不动产发票予以明确。同时对于购房者本人利用开发商或营销代理商在制度、销售模式、票据上的漏洞，想要推翻签订合同时已经谈妥的购房条件，达到以低于市场价格取得房屋的行为，虽然在法律上没有明确规定，但法官通过适用诚实信用原则的法律规定，对市场主体、交易双方违背诚实信用原则的行为不予纵容；也没有仅仅认为购房者处于买卖合同中的弱势地位，就作出对开发商不利的判决。本案通过诚实信用原则对双方当事人的行为予以恰当规制，保护了市场经济的发展和社会秩序的稳定。